Autogestire il condominio è possibile? Quali rischi si corrono? Queste sono domande che si pongono sicuramente inquilini di piccoli condomini magari per le vacanze, con esigenze di amministrazione ridotte al minimo e convivenza limitata a poche settimane all’anno, o di immobili di nuova costruzione con tutti i servizi autonomi, spunta l’idea di organizzarsi del tutto in via amichevole rinunciando alla figura dell’amministratore esterno.

L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce che “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.” Il testo della norma fa riferimento al numero di proprietari e non a quello degli appartamenti. In ogni caso finché c’è accordo tra condomini anche se ci sono più di quattro proprietari è possibile fare a meno dell’amministratore.

Se però per si vengono a creare dei contrasti, ciascun condomino si può rivolgere al giudice in qualunque momento, e chiedere che l’amministratore venga nominato. I compiti dell’amministratore sono regolati dal Codice Civile. In base all’articolo 1130, l’amministratore deve:

1. Eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio
2. Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini
3. Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
4. Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
5. Alla fine di ciascun anno deve rendere conto della sua gestione, presentando il bilancio a consuntivo e le previsioni per l’anno successivo, con la relativa ripartizione delle spese

Quindi l’amministratore deve intervenire per disciplinare l’uso delle cose comuni, cioè consentire a tutti i condomini di usufruire dei servizi comuni in maniera completa, un altro obbligo è quello di perseguire i condomini morosi ed ingine far rispettare il regolamento condominiale. Spetta all’amministratore, infatti, effettuare tutte le pratiche che riguardano il condominio, e per qualsiasi problema il primo a risponderne è proprio l’amministratore. Quindi se si decide di fare a meno dell’amministratore, a parte approfondire tutte le regole imposte dal Codice, una buona soluzione può essere quella di mettersi a tavolino e scrivere un regolamento. Se si è tutti d’accordo si può approvare all’unanimità, e in questo caso è possibile imporre regole altrimenti non valide, come ad esempio divieto di affittare gli appartamenti uso ufficio o di tenere animali domestici, o divieto di parcheggiare nel cortile. Nel testo si può stabilire anche come gestire la questione della pulizia degli spazi comuni o come tenere i rapporti con i fornitori, insomma una sorta di decalogo interno per la convivenza per evitare il più possibile problemi e complicazioni future. Un regolamento approvato all’unanimità è vincolante anche per chi dovesse successivamente acquistare un appartamento, come pure per eventuali inquilini in affitto.